28 de mayo de 2020
Durante el primer semestre del 2020 hemos experimentado acontecimientos sin precedentes y con impactos asimétricos en todos los sectores de la economía. La repentina limitación en las actividades económicas del mundo durante un poco más de dos meses, así como la reactivación progresiva en las semanas recientes, están generando transformaciones y nuevas tendencias en los comportamientos y hábitos de consumo.
La situación ha contribuido a que se implementen diferentes formas de hacer las cosas; teletrabajo, protocolos de bioseguridad, almacenamiento en la nube, consumo masivo de plataformas de entretenimiento digital, procesos de logística más eficientes, ciberseguridad, educación online; son algunos ejemplos de esas nuevas tendencias que se van a mantener en el tiempo.
Las economías han entrado oficialmente en recesión, señalando puntualmente una masiva destrucción de empleos, algunos negocios han tenido que cerrar, sectores económicos como la aviación, el turismo o el entretenimiento son los más afectados con pérdidas significativas.
El sector inmobiliario, por su parte, está empezando a capturar los efectos de estas medidas, que hasta el momento se han observado en una menor proporción. El diferimiento de cánones de arrendamiento y la posibilidad de un aumento en los indicadores de vacancia, son los impactos inmediatos que se pueden registrar en algunos subsectores de la industria.
Las alternativas cerradas inmobiliarias que ofrece el Fondo Voluntario de Pensiones Dafuturo, cuentan principalmente con Títulos Participativos del Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias (PEI) - TEIS -, administrado por PEI Asset Management y con unidades de participación en el Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario de Renta - FICI -, administrado por Davivienda Corredores Sociedad Comisionista de Bolsa, la cual representa aproximadamente el 15% de la alternativa Inmobiliario IV. Es por esto que resaltaremos de cada uno la información más reciente que han reportado los respectivos administradores.
El vehículo de inversión administrado por PEI Asset Management, cuenta actualmente con un portafolio de 146 activos con una superficie bruta arrendable de 1.041.804 metros cuadrados distribuidos en más de 30 ciudades y municipios de Colombia, cuyo valor asciende a $6.76 billones.
Algunas de las variables a monitorear en estos vehículos en medio de esta coyuntura corresponde a los indicadores de vacancia física y económica del vehículo. En lo que respecta a la vacancia física (aquella que corresponde a los metros cuadrados disponibles) en abril de 2020 alcanzó el 8,2%, superior al promedio del 7,8% del primer trimestre, pero por debajo de los niveles promedio que el mercado maneja entre el 10% y el 12%. Por su parte, la vacancia económica (aquella que está relacionada a los flujos de arrendamientos) se ubicó en 10,5%, comparado con el 8,9% que se registró en marzo. Lo anterior, obedeció en mayor medida al aumento de la vacancia de activos comerciales, la cual aumentó debido a menores coberturas de los centros comerciales. Como variable a resaltar de este vehículo y de cara a la estabilidad de los flujos de caja producto de los arrendamientos en el largo plazo, en lo corrido del año se han renovado el 93% de los contratos que se vencen este año, esto corresponde al 15,4% de los ingresos totales del vehículo.
Si bien a la fecha no se ha presentado una afectación masiva de los contratos de arrendamiento vigentes, para los arrendatarios actuales con mayores limitaciones se ha negociado una disminución del cobro de 45 días de arrendamiento y este saldo se difirió a doce meses.
Para el segundo semestre de 2020 se espera que el vehículo presente posibles efectos negativos en algunas variables como:
Las variables que tendrán un efecto positivo serán principalmente las asociadas a los gastos de operación de los activos, en donde a la fecha se ha registrado una disminución entre el 25% y el 30% de lo presupuestado para el 2020.
Es importante mencionar que el administrador inmobiliario ya se está preparando para la reactivación gradual de diversos sectores económicos. Para los activos comerciales, por ejemplo, se están implementando medidas de bioseguridad en los centros comerciales, con las cuales se controlará el flujo de personas y se garantizará que se cumplan los protocolos definidos por las autoridades. Estas medidas también mejorarán los indicadores de recaudo de arrendamientos, observando que en abril este indicador se redujo cerca de un 65% pero en mayo este indicador se ha recuperado hasta lograr un 75% y se espera que mantenga esa tendencia.
Finalmente, dada su diversificación los títulos inmobiliarios de PEI tendrán una mayor capacidad de absorción de los efectos adversos de la actual crisis.
Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario de Renta - FICI
El FICI de Davivienda Corredores ya ha empezado a incorporar los efectos de las medidas de aislamiento, en la actualización trimestral de los avalúos de 41 de los activos que posee el vehículo (sin contar las participaciones que tiene en centros comerciales, que representan aproximadamente el 50% del vehículo) se presentó el pasado 28 de abril una desvalorización de aproximadamente $1.596 millones en el tamaño vehículo, situación que se vio reflejada negativamente en el valor de unidad; sin embargo, logró estabilizarse en días posteriores con la actualización de los avalúos para el mismo periodo de los centros comerciales, la cual fue realizada el 14 de mayo y reflejó un incremento de $2.251 millones. Todos estos movimientos se ven reflejados en el valor de la unidad del FICI y por supuesto, impactan al valor de unidad de la alternativa de Dafuturo Inmobiliario IV.
Con respecto a los indicadores más relevantes del Fondo con corte a marzo, la vacancia sin contar con remodelaciones se ubicó en 3,59% y es de esperarse que se presente un aumento en los próximos meses. Dentro de la composición de los arrendatarios, el vehículo cuenta con 263 arrendatarios, en donde 7 de estos representan cerca del 50% de los ingresos del Fondo y cuentan con una solidez en términos financieros en medio de la coyuntura, dentro de estos se encuentra Almacenes Éxito como el más importante y quien representa aproximadamente el 20% de los ingresos del Fondo. Por otra parte, del total de arrendatarios, el 88% de estos cuentan con calificación de riesgo bajo y medio.
Dentro de los planes de acción que se han llevado a cabo en los Viva Malls (teniendo en cuenta que los tres centros comerciales Viva Malls, representan el 42% de los activos del Fondo), en donde se ha buscado el inicio de la reactivación de los centros comerciales; recientemente han lanzado nuevos servicios en los que son pioneros en el país para facilitar las ventas, no solamente de Almacenes Éxito, sino también de las diferentes marcas que hacen parte de los centros comerciales. Adicional a esto, se han venido realizando condonaciones del pago de arriendo en función de quien lo solicite, difiriendo el saldo en los meses en los que cada uno acuerde con el Administrador, resaltando que el acercamiento se ha realizado uno a uno con los diferentes comercios que han solicitado los alivios.
El administrador inmobiliario continúa monitoreando diariamente el estado de los activos y arrendatarios, realizando la gestión necesaria para mantener de la mejor manera la relación con los arrendatarios y de esta manera, preservar los indicadores de vacancia y cartera siempre teniendo en cuenta la vocación de largo plazo del activo subyacente y del Fondo.
A continuación, se detalla cada una de las alternativas cerradas Inmobiliarias con información de interés para usted como inversionista.
Si bien se espera una recuperación y normalización de las actividades económicas beneficiando el desempeño de los activos inmobiliarios en el mediano y largo plazo, existen elementos a monitorear para el futuro cercano con relación a las posibles medidas regulatorias que reducen la indemnización por terminación unilateral de contratos de arrendamiento; frente a lo cual, los administradores de los inmuebles están llevando a cabo gestiones para evitar posibles efectos adversos.
Finalmente, es importante recordar que los Fondos inmobiliarios tienen un perfil de riesgo moderado y se recomiendan para un horizonte de inversión superior a tres años, periodo en el cual se pueden ver materializadas las bondades del producto, como son la baja correlación con activos tradicionales, atractiva rentabilidad y dividendos; las cuales siguen presentes en este tipo de vehículos y se traducen en eficiencia y diversificación para los portafolios de los inversionistas en el largo plazo.
