Informe agosto de 2023
La dinámica del sector inmobiliario se mantiene favorable luego de superar la fase más compleja en el periodo post-pandemia en 2020 y 2021, y esto se ha visto reflejado en el comportamiento de diferentes indicadores que son claves dentro del sector como las métricas de vacancia física (metros cuadrados disponibles), vacancia económica, entre otros.
A pesar de que aún persisten ciertas presiones sobre algunos segmentos específicos del sector inmobiliario, principalmente en el segmento Corporativo (oficinas), es natural que, con los modelos híbridos de retorno a la presencialidad implementados en este segmento, aún se observe una recuperación más lenta en los indicadores anteriormente mencionados, pero consistente y sólida en este frente.
Lo anterior se puede validar con la información sobre el comportamiento de los cánones de arrendamiento en el segmento No Residencial, en donde se puede observar una variación anual en promedio del 10,2% en los frentes Comercial, Corporativo y Logístico, esto responde principalmente al ciclo de inflación que se mantiene alto y por lo tanto se refleja en los ajustes anuales de los cánones.
En cuanto al comportamiento de los precios de las edificaciones nuevas No Residenciales, la tendencia de recuperación sigue sólida y presenta crecimientos anuales similares al comportamiento de los cánones de arrendamiento, esto se puede observar en el IDPEN del primer trimestre del año.
Lo anterior está explicado principalmente por las siguientes razones:
Para el vehículo de inversión inmobiliaria Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI), en donde principalmente se encuentran las inversiones de las alternativas Inmobiliarias de Dafuturo, sus principales indicadores fundamentales con corte a junio de 2023: la vacancia física continúa su buen desempeño y se ubicó en el 5,8%, mejorando 11 puntos básicos con respecto a la lectura del año anterior. Por su parte, la vacancia económica se ubicó en 7,6%, 31 puntos básicos menos que lo registrado en el primer semestre de 2022.
Fuente: PEI Asset Management - Informe de resultados segundo trimestre 2023.
Durante el segundo trimestre de 2023 se destaca el reajuste a la inflación de los cánones de arrendamiento, significando un crecimiento en los ingresos del vehículo del 14%, esto acompañado de una gestión inmobiliaria favorable, logrando la renovación del 98,6% de los contratos, con más de 54.200 metros cuadrados retenidos y 15.500 metros cuadrados arrendados que se encontraban vacantes.
La presión en el vehículo continúa por el lado del gasto financiero asociado al costo del endeudamiento, el cual presentó un incremento del 15,3% con respecto al mismo trimestre del año 2022. Si bien el nivel de endeudamiento se ha reducido, pasado del 36% al 34,7% del valor patrimonial del vehículo, este continúa siendo uno de los principales retos del Administrador, para lo cual ha venido desarrollando estrategias con el fin de mejorar estos indicadores. Una de ellas tiene que ver con la “Desinversión inteligente”, que consiste en realizar un proceso detallado de selección de inmuebles que han cumplido un ciclo dentro del vehículo, y que son susceptibles de ser vendidos a precios razonables, sin descuentos importantes sobre el valor en libros. De igual manera, un proceso de selección de compradores que sean “coinversionistas” de PEI en el largo plazo, entre otras dinámicas.
Al respecto de esta estrategia, el administrador menciona que existen 11 procesos de desinversión que alcanzan los $900 mil millones de pesos, recursos que en caso de negociación favorable se usarían para aliviar los costos y niveles de endeudamiento mencionados anteriormente, favoreciendo directamente a los inversionistas de este.
Recordemos que PEI es un vehículo de inversión inmobiliaria avaluado en $9 billones, el más grande del país con más de 15 años de trayectoria, correspondiente a 151 inmuebles y 1.14 millones de m2 de área arrendable, ubicados en 30 ciudades y municipios del país en los segmentos Comercial (44%), Corporativo (35%), Logísticos (16%) y Especializados (5%).
Para conocer más información sobre la actualidad del vehículo, lo invitamos a revisar la más reciente Presentación de resultados para el primer semestre de 2023. y la actualización del seguimiento por parte del equipo de Investigaciones Económicas de Corredores Davivienda: PEI mantiene estabilidad en el desempeño operacional.
Luego de la Asamblea de inversionistas realizada el 31 de marzo de 2023, la dinámica de negociación del vehículo ha mejorado significativamente, registrando en primer lugar una importante valorización del precio del título, pasando de $22.000 el 30 de marzo a registrar $42.200 el 28 de agosto de 2023, esto significa un incremento del 91,8% en términos nominales en este mismo periodo. En el año corrido ha representado una recuperación del 28% EA, siendo uno de los títulos de mejor comportamiento en el Mercado Accionario local.
En lo corrido del año el volumen promedio diario transado (de enero a agosto) ha significado $602 millones, solo en el segundo trimestre ha significado $587 millones, casi 3 veces lo que se negociaba a finales de 2022 ($195 millones en el 4T de 2022), Otro elemento a destacar es la presencia bursátil, en donde se han negociado títulos el 100% de los días hábiles transados en lo corrido de 2023.
Durante lo corrido de 2023, a pesar de la recuperación que ha presentado el precio de los títulos, este aún continúa presentando un descuento importante (70%) con respecto al valor en libros o valor patrimonial. En la medida en que los fundamentales del vehículo continúen mejorando y la dinámica de negociación en el mercado secundario mejore, se cuenta con bases esenciales para permitir una recuperación sostenible en los volúmenes y precios negociados.
Fuente: Elaboración propia con información de la BVC
Dando continuidad a lo que ha venido sucediendo desde el pasado mes de mayo, es importante recordar que desde el 1 de junio de 2023 se realizó la reducción de la comisión de administración al 1,5% anual. De igual manera, desde mayo se dio inicio al pago de rendimientos trimestrales producto del flujo de caja que distribuyen los títulos de PEI y el Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario de Renta - FICI (para el caso del portafolio Inmobiliario 4).
Durante la semana del 28 de agosto al 1 de septiembre de 2023 se realizará el nuevo pago de rendimientos a los partícipes de los Portafolios Inmobiliarios cuyo monto está en función de las unidades de participación que tenga cada inversionista y se verá reflejado como un aporte en el portafolio Estable, de la siguiente manera:
La Fiduciaria Davivienda continuará monitoreando el comportamiento del precio y demás características de los vehículos inmobiliarios en los que se invierte como parte del constante monitoreo y gestión de los recursos de los partícipes en estos portafolios. Este monitoreo incluye la revisión del pago correspondiente a los flujos periódicos de rendimientos, en función de lo que se reciba por parte de los administradores como flujo de caja distribuible.
De esta manera, en los portafolios Inmobiliarios de Dafuturo se continuará ejerciendo una adecuada gestión de los recursos de los partícipes, con el objetivo de garantizar los términos definidos en su reglamento.
Para conocer en detalle el desempeño de su portafolio lo invitamos a contactar a su asesor designado o a comunicarse con la mesa de asesoría al (601) 3383838 -Ext. 20 78555.
Si está interesado en obtener alguno de los productos, déjenos sus datos y próximamente un asesor se comunicará con usted.
